對市十八屆人大四次會議第196號建議的答復

黃璐怡代表：

您在市人大十八屆四次會議大會期間提出的《關于加強國資建設住宅小區物業管理的建議》（第196號提案）收悉，我們會同市財政局、市國有資產管理中心、慈溪城投集團認真研究后，現將有關意見答復如下：

一、基本情況

國資建設住宅小區（以下簡稱安置房）物業服務分為前期物業管理與物業管理兩個階段。一是安置房前期物業管理，根據職責分工由市城投集團等國有企業負責，并在小區交付前經市公共資源交易中心公開招標選聘前期物業管理單位。我市安置房物業費標準統一為“高層1.6元/平方米、多層0.8元/平方米”，拆遷安置戶自交付之日起前三年可補貼90%的物業費，三年后需全額繳納物業費。二是安置房物業管理是指由業主大會選聘的物業企業提供物業管理服務，具體的物業費收費標準與服務內容由全體業主通過業主大會共同決議。

安置房在規劃建設時均符合有關規劃建設指標要求，但隨著近幾年經濟形勢的變化和人們對住房需求的日益提升，出現了部分公共設施配置不足的情況，針對該問題，城投集團正在陸續推進小區充電樁設施等設備更新和改造。

二、持續推進陽光物業，規范物業企業公開服務信息

為進一步保障廣大業主知情權和監督權，有效提升物業服務水平和質量，我中心先后印發《關于貫徹落實物業服務基本信息公示的通知》《物業服務內容與標準示范文本》，全面推進陽光物業工作，要求物業企業以簡潔明了的方式公示“四保一服”人員配置、服務內容和服務頻次，明確權責范圍，逐步建立業主與物業企業之間的信任感，從源頭化解物業行業矛盾糾紛。

三、加強信用管理和結果應用，督促物業企業主動履約

積極落實《寧波市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》，切實推進物業行業誠信體系建設，規范物業企業和項目經理行為，加強評價結果應用，構建“守信激勵、失信懲戒”機制，營造守法履約、公平競爭、優勝劣汰的市場環境。2024年，重點規范信用平臺賬戶管理和信用等級（企業和項目經理）公開；2025年，我中心將通過組建多元化的常態化檢查團隊、完善物業管理項目備案、優化物業考核制度和評優方案三個方面，繼續督促物業企業提升履約水平。

四、規范推進業主自治組織建設，加快實現小區事務自治

業委會是受業主大會委托，代表和維護全體業主合法權益的自治組織。物業服務活動本質上是市場行為及合同契約關系，業委會作為合同大甲方，能有效督促物業企業按合同履約。為此，我中心制定了《關于進一步梳理業主大會籌備工作的指導意見》《業主大會和業委會組建的指導手冊》，通過業務培訓、實操指導、現場參與等多種方式，協助屬地推進業委會組建工作，我市業委會組建率已達82%。目前，針對業委會組建及物業選聘引發的群訪問題，我中心重點推進業主大會會議系統的開發，以疏代堵暢通業主參與自治的渠道。

五、聚焦矛盾，成立物業領域矛盾糾紛會商調解委員會

市社會治理中心聯動住建局、法院、司法局建立行業性調解委員會，形成“三調聯動”工作格局。該委員會自2025年4月3日實體化運行以來，已累計對東方明珠小區恒溫費爭議、四季瓏玥府、御溪雅苑二期、俯院江南花苑北區、雙囍花園、悅堂府物管糾紛等6個突出糾紛進行會商，并建立每周四固定調解日制度。通過建立典型案例庫、制定標準化調解規程，形成“一案一策”調解模式，為同類糾紛處置提供可復制解決方案，供各鎮（街道）學習參考，從而提升全市整體物業糾紛調處化解水平。線下矛調平臺109會議室作為常設調解場所，已成為物業矛盾化解的專業化平臺。

六、開展業務培訓，提高物業活動各主體的法治意識

我中心按照每季度一次的頻次，牽頭市消防救援大隊等有關部門，協同各鎮（街道）和市物業協會，邀請基層明星書記、物業宣講師、專業律師等行業專家，組織開展多類型、多維度的業務培訓。2024年度已開展“住宅小區消防安全知識”“居物業三方協調機制”“社區基層治理”等7場業務培訓；2025年3月已開展“物業管理區域綠化養護和修剪規范”1場業務培訓。專題培訓開展以來，參訓人次已達2000人次，有效提升了物業從業人員、社區網格員和業委會等不同主體的基本法治意識、風險防控能力和綜合服務能力，引導廣大物業從業人員更好地為廣大業主服務。

七、重點推進群眾身邊不正之風專項治理行動

（一）清資核產理清家底，規范資金存儲。一是指導并協助屬地及業委會理清物業用房、廣告位、快遞柜、公共車位等資產，以及公共資金結余情況及資金儲存方式；二是靠前服務暢通業委會基本賬戶開設渠道，針對業委會基本賬戶開設困難的問題，我中心靠前服務，主動與銀行接洽，簡化業委會基本賬戶開設程序和申請材料，守好小區業主共同的“錢袋子”。下一步，我中心將繼續協調銀行按需開設社區公共收益基本賬戶，針對尚未成立業委會的小區由屬地社區開設小區公共收益基本賬戶并代為管理，接收物業企業移交的公共收益結余資金。

（二）聚焦長效，完善公共收益管理制度。深入剖析問題產生的根源，聚焦癥結短板，我中心與市委社工部聯合印發《關于加強住宅小區公共資金管理的指導意見》，全面推進“業財街理”“業賬社管”制度，規范公共收益使用管理制度、財務審計制度和公示公開制度。目前，正在滸山街道5個不同類型的住宅小區試點推進“使用分級審批、銀行提供財務管理”的業財街理制度，按照資金使用額度區間由業委會、業主大會或街道業財街理工作領導小組分級審批，開戶銀行提供規范的財務記賬管理和收支明細，預計試點工作于8月底結束；后續將根據試點成果全面推進“業財街理”制度。

（三）點面結合，深入推進集中整治。結合抽查審計發現的悅華府小區的問題，我局迅速聯合屬地開展整治行動，按業財街理的方式督促物業企業將結余資金17.48萬元轉入屬地指定賬戶，追回應收未收款項11.86萬元。同時，謀劃將物業企業從小區公共收益管理者的角色中剝離，按照“業財街理”“業賬社管”的模式將結余資金移交屬地進行管理，為此我中心印發《關于做好在管項目公共資金移交的通知》，要求所有管理小區公共收益的物業企業完成歷史賬目的審計工作，并做好結余資金移交工作。

最后，衷心感謝您對我市城市管理服務工作的關心和支持！希望您在今后繼續多提寶貴意見！

慈溪市城市管理服務中心

2025年6月25日